¿PUEDEN SUBIRME LA RENTA DEL ALQUILER?

Los limites en las subidas de la renta del alquiler con ocasión de la guerra de Ucrania.

El arrendamiento de la vivienda está sometido, por regla general, cuando esta constituye la residencia habitual del arrendatario (alquilado), a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Según la meritada norma, y fuera de los casos de elevación de la renta por mejoras, el artículo 18 nos habla de aquellos supuestos en los que resulta posible la actualización de la renta del alquiler:

“1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. “

Es por ello que, para que se pueda llevar a cabo la actualización de la renta del alquiler, esta debe haber quedado prevista en el contrato de arrendamiento, ya que, de otro modo, y durante la vigencia del mismo, no procederá actualización alguna.

A este respecto, debemos matizar lo que debe entenderse como “vigencia del contrato”, pues esta puede o no coincidir con el plazo pactado en el propio convenio. Es habitual que los contratos de arrendamiento de vivienda se pacten por plazos de UN AÑO, sin embargo, debemos estar a lo establecido en la Ley a la que hacíamos referencia anteriormente. Así, a modo de ejemplo, para todos aquellos contratos suscritos a partir del día 6 de marzo de 2019, deberemos estar a la redacción vigente del artículo 9.1 de la citada norma, según el cual:

“1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.”

Por lo tanto, la vigencia del contrato será de 5 o 7 años dependiendo de si la parte arrendadora es persona física o jurídica.

Entonces… ¿Pueden actualizarme la renta arrendaticia durante este periodo?

La respuesta es SÍ, si en el contrato de arrendamiento se ha previsto una cláusula específica en cuanto a la actualización de la renta. Si no se ha previsto nada, durante el plazo anteriormente referido, el arrendador NO TENDRÁ DERECHO A ACTUALIZAR LA CUANTÍA DE LA RENTA.

LÍMITES EN LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA ARRENDATICIA.

Para el caso en que nos encontremos en un supuesto en los que procede la actualización de la renta arrendaticia al alza, debemos tener presente que, como consecuencia de la guerra en Ucrania, la inflación y la crisis económica existente, se ha dictado normativa específica que propone límites a la elevación de la renta arrendaticia, cuando proceda su actualización.

Así, el  Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, modificado por el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, por el que se adoptan y se prorrogan determinadas medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma, previene en su artículo 46 que:

“Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.”

De este modo, nos podemos encontrar en dos supuestos diferentes:

  1. En caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta NO PODRÁ SER SUPERIOR al resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, debiendo tener presente que este índice jamás será superior al 2%, por lo que cualquier actualización por importe superior, no tendría amparo legal y resultaría NULA.
  2. En caso de que el arrendador NO sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En caso de que no exista pacto entre las partes, quedará limitado de la misma forma que en el apartado 1. Recordad que, en este caso, no es obligatorio que aceptemos los términos de pacto que nos ofrezca el arrendador, pudiendo negarnos a fin de obtener como resultado que la actualización de la renta quede limitada en los términos expuestos en el apartado 1 anterior, más aún en un contexto económico y social donde el IPC se encuentra en valores elevadísimos.

Espero que os haya resultado de interés el presente post y que no dudéis en serviros de profesionales expertos en la materia a fin de hacer valer vuestros derechos, ya seas arrendador o arrendatario.

Os leo en los comentarios y nos vemos en el siguiente post.

Un saludo a todes.

Igor Anta Puertas.

Abogado. Colegiado 19603 ICAV.

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